W mojej kancelarii notarialnej oferuję pełną obsługę transakcji na rynku nieruchomości, w tym:
- przygotowanie i weryfikację umów sprzedaży, darowizny, zamiany, najmu i dożywocia,
- sporządzenie aktu notarialnego,
- zgłoszenie zmian w księdze wieczystej,
- obliczenie należnych podatków i opłat sądowych.
Czynności notarialne dotyczące nieruchomości
W większość przypadków, prawo wymaga by czynności dotyczące nieruchomości były dokumentowane umową w formie aktu notarialnego. Należą do nich w szczególności:
- umowa sprzedaży, darowizny i zamiany nieruchomości – mieszkania, ziemi, gruntu, domu itp.,
- oświadczenie najemcy, stanowiące załącznik do umowy najmu okazjonalnego ,
- umowa deweloperska,
- przekształcenie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność,
- umowa zniesienia współwłasności nieruchomości,
- ustanowienie odrębnej własności lokalu,
- umowa o sposobie korzystania z części wspólnych nieruchomości,
- umowa o dożywocie,
- ustanowienie hipoteki, służebności lub prawa użytkowania.
Sprzedaż działki rolnej
Transakcje sprzedaży działek rolnych wymagają zawarcia umowy w formie aktu notarialnego i są obwarowane wieloma szczególnymi zasadami zawartymi w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Aby proces w kancelarii notarialnej przebiegł sprawnie, konieczne jest zebranie wszystkich niezbędnych dokumentów. Warto skonsultować się z notariuszem w celu ustalenia wymaganych dokumentów oraz informacji, gdzie można je uzyskać. Mimo że cała procedura i formalności mogą wydawać się uciążliwe, przy odpowiednim przygotowaniu nie zajmą one zbyt wiele czasu. Dzięki starannemu przygotowaniu, cała transakcja przebiegnie sprawnie i bez nieprzewidzianych trudności. Więcej informacji na temat sprzedaży działki rolnej znaleźć można w osobnym artykule.
Sprzedaż działki
Sprzedaż nieruchomości gruntowych niebędących nieruchomościami rolnymi w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie podlegają tak szczegółowo określonym ograniczeniom. Tym niemniej, również i przy planowaniu takich transakcji należy starannie skompletować wymagane informacje i dokumenty.
Dokumenty i informacje wymagane przy sprzedaży działki
- numer księgi wieczystej
- podstawa nabycia – czyli jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny etc.,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy :
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia;
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,
- dane osobowe stron czynności – to jest imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr i seria dowodu osobistego/paszportu i data ważności, miejsce urodzenia, PESEL, adres zamieszkania; w przypadku firm – nazwa firmy, siedziba oraz numer KRS,
- cena sprzedaży i warunki/terminy płatności,
- warunki i data wydania przedmiotu umowy,
- jeżeli działka ma być wydzielona do nowej księgi wieczystej – wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, z adnotacją, że dokument przeznaczony jest do dokonywania wpisów w księdze wieczystej (Starostwo Powiatowe)
- jeżeli działka nie ma być wydzielana do nowej księgi wieczystej – wypis z rejestru gruntów z adnotacją, że dokument przeznaczony jest do dokonywania wpisów w księdze wieczystej, (Starostwo Powiatowe)
- zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (odpowiednio Urząd Miasta, Urząd Gminy),
- zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (Starostwo Powiatowe),
- ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości, wykaz zmian danych ewidencyjnych oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej z adnotacją, że dokument przeznaczony jest do dokonywania wpisów w księdze wieczystej, – jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu (scaleniu), a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej,
- oświadczenie banku o udzieleniu kredytu, pełnomocnictwa bankowe oraz umowa kredytowa – w przypadku gdy nabycie jest finansowane ze środków pochodzących z kredytu bankowego
- decyzję właściwego organu o udzieleniu pozwolenia na budowę/warunkach zabudowy – jeżeli została wydana,
- zgoda wierzyciela (osoby na rzecz której jest ustanowione prawo) na zwolnienie nieruchomości spod obciążenia w związku ze spłatą długu lub zwolnieniem z jego zapłaty albo zgoda wierzyciela na spłacenie długu z ceny sprzedaży z podaniem kwoty wymaganej do spłaty, rachunku do spłaty i promesą wyrażenia zgody na zwolnienie spod obciążenia po spłacie – w przypadku obciążenia nieruchomości przykładowo hipoteką , ostrzeżeniem o wszczęciu egzekucji lub innym ciężarem
- sprzedaż nieruchomości zabudowanej – świadectwo charakterystyki energetycznej.
Sprzedaż mieszkania
Sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży mieszkania stanowi jedną z tych sytuacji, które wymagają przestrzegania ściśle określonych formalności. Zarówno nabywca, jak i sprzedający muszą je dopełnić, jednak w przypadku tego drugiego uczestnika transakcji obowiązków jest zdecydowanie więcej. Wśród zadań właściciela należy przede wszystkim dostarczenie odpowiednich dokumentów, które zapewnią bezpieczne zakończenie transakcji.
Zakup mieszkania może odbyć się wyłącznie na mocy umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, nie można przenieść własności nieruchomości za pośrednictwem umowy sprzedaży zawartej bez takiej formy. Takie działania uznaje się za nieważne i nie stanowią podstawy do wprowadzenia zmian w księdze wieczystej.
Przed podpisaniem aktu niezbędne jest przygotowanie wskazanych informacji i dokumentów, których liczba zależy od rodzaju nieruchomości.
Sprzedaż lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (z księgą wieczystą) – lista wymaganych dokumentów
- numer księgi wieczystej / odpis z księgi wieczystej,
- podstawa nabycia – czyli jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,
- dane osobowe stron czynności – to jest imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr i seria dowodu osobistego/paszportu oraz jego data ważności, miejsce urodzenia, PESEL, adres zamieszkania; w przypadku firm – nazwa firmy, siedziba oraz numer KRS,
- cena sprzedaży i warunki/terminy płatności,
- warunki i data wydania przedmiotu umowy,
- zaświadczenie, z którego wynika, że w lokalu nikt nie jest zameldowany oraz zaświadczenie o braku zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych,
- oświadczenie banku o udzieleniu kredytu, pełnomocnictwa bankowe oraz umowa kredytowa – w przypadku gdy nabycie jest finansowane ze środków pochodzących z kredytu bankowego
- wypis z rejestru lokali z adnotacją, że dokument przeznaczony jest do dokonywania wpisów w księdze wieczystej (Starostwo Powiatowe)
- świadectwo charakterystyki energetycznej.
Sprzedaż mieszkania spółdzielczego
Termin „mieszkanie spółdzielcze” nie ma jednoznacznej definicji. Stanowi on specyficzną formę pozostałą po ustroju prawnym PRL. Zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, pojęcie mieszkania spółdzielczego może obejmować dwie różne formy własności:
- Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (mieszkanie lokatorskie): Spółdzielnia, będąca faktycznym właścicielem nieruchomości (zwykle budynku wielorodzinnego), udziela lokatorowi prawa do korzystania z lokalu na podstawie umowy o ustanowienie tzw. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Mieszkanie lokatorskie nie może być sprzedane ani przekazane w darowiźnie. Jednak spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być przekształcone w odrębną własność lokalu.
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: W tym przypadku również spółdzielnia jest formalnym właścicielem całej nieruchomości, jednak wydzielane są ograniczone prawa rzeczowe do poszczególnych lokali mieszkalnych. Takie mieszkanie może być sprzedane i dziedziczone.
Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – lista wymaganych dokumentów
- zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu,
- numer księgi wieczystej (jeśli została założona),
- podstawa nabycia – czyli jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy :
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,
- dane osobowe stron czynności – to jest imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr i seria dowodu osobistego/paszportu oraz jego data ważności, miejsce urodzenia, PESEL, adres zamieszkania; w przypadku firm – nazwa firmy, siedziba oraz numer KRS,
- cena sprzedaży / wartość rynkowa przedmiotu darowizny,
- warunki i data wydania przedmiotu umowy,
- opcjonalnie: zaświadczenie, z którego wynika, że w lokalu nikt nie jest zameldowany oraz zaświadczenie o braku zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych,
- oświadczenie banku o udzieleniu kredytu oraz umowa kredytowa – w przypadku gdy nabycie jest finansowane ze środków pochodzących z kredytu bankowego
- sprzedaż – świadectwo charakterystyki energetycznej.
Najem okazjonalny
Pojęcie najmu okazjonalnego jest zdefiniowane w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisami, umowa najmu okazjonalnego dotyczy lokalu mieszkalnego, który jest własnością osoby fizycznej i może być zawarta na określony czas, nie dłuższy jednak niż dziesięć lat. Najem okazjonalny posiada taką samą moc prawną jak standardowa umowa najmu, jednakże różni się od niej tym, że umożliwia szybsze dochodzenie roszczeń przez komornika oraz opróżnienie lokalu w przypadku niesolidnych najemców.
Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?
Oprócz standardowych elementów umowy najmu, takich jak identyfikacja stron, przedmiotu najmu, okres trwania, wysokość czynszu i ewentualna kaucja, zgodnie z Artykułem 19a, punkt 2 Ustawy, do umowy najmu okazjonalnego załącza się:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się do poddania się egzekucji oraz do opróżnienia i wydania lokalu;
- wskazanie przez najemcę alternatywnego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenie właściciela wskazanego wcześniej lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób zamieszkujących z nim w tym lokalu; na żądanie wynajmującego dołącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Przepisanie ziemi
Procedura czynności przepisania ziemi czyli darowizny nieruchomości gruntowej wykazuje wiele podobieństw do sprzedaży takiej nieruchomości. Zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych naliczany jest podatek od spadku i darowizn obciążający osobę obdarowaną. Wysokość podatku zależna jest od stopnia pokrewieństwa i w szczególnych przypadkach może podlegać zwolnieniu. Zagadnienie przepisania ziemi szczegółowo opisujemy w osobnym artykule.
Darowizna mieszkania
Czynność darowizny mieszkania, podobnie jak ma to miejsce w przypadku sprzedaży mieszkania, musi być udokumentowana umową w postaci aktu notarialnego. Identyczna jest również, podana wyżej lista wymaganych dokumentów. Czynność taka związana jest z koniecznością opłacenia podatku od spadku i darowizna zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych.
Umowa dożywocia
Umowa o dożywocie polega na przepisaniu nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania. W braku dodatkowych postanowień, nabywca przyjmuje zbywcę jako domownika i zapewnia mu mieszkanie, wyżywienie, ubranie, opiekę i pomoc w przypadku choroby.
Nierzadko osoby starsze, pragnąc wspomóc swoich bliskich, decydują się na przekazanie im swojego domu jako darowizny. Niemniej jednak, relacje między nimi nie zawsze pozostają niezmienne. W takich sytuacjach rozwiązaniem może być zawarcie umowy o dożywocie, która gwarantuje utrzymanie w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Jest to czynność prawna, która została zdefiniowana i uregulowana w kodeksie cywilnym, w artykułach 908-916 (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).
Obciążenie nieruchomości będącej przedmiotem umowy o dożywocie powinno być ujawnione w księdze wieczystej, co zapewnia ochronę interesów dożywotnika. Własność nieruchomości nowego właściciela, tj. osoby przejmującej nieruchomość od dożywotnika w zamian za opiekę, jest zatem ograniczona. Dotyczy to szczególnie sytuacji, takich jak sprzedaż czy przejęcie nieruchomości w wyniku egzekucji komorniczej. Prawa dożywotnika, zawarte w umowie o dożywocie, są skuteczne wobec każdego właściciela nieruchomości obciążonej dożywociem.
Zniesienie współwłasności
Współwłasność nieruchomości występuje, gdy prawo własności do danej nieruchomości przynależy więcej niż jednej osobie. W niektórych przypadkach taka sytuacja może utrudniać efektywne zarządzanie, na przykład domem czy mieszkaniem. W praktyce, bez jednomyślnej zgody wszystkich współwłaścicieli, nie można nawet przeprowadzić prac remontowych ani wprowadzić modyfikacji. Jeśli więc z jakichś powodów właściciele wspólnej własności zdecydują się na rozwiązanie współwłasności, mogą to uczynić za pośrednictwem notariusza lub, w przypadku braku porozumienia, poprzez postępowanie sądowe.
Warto podkreślić, że zniesienie współwłasności przez notariusza wymaga jednomyślnej zgody stron zarówno co do samego faktu, jak i sposobu podziału oraz rozliczenia.
Umowa o zniesienie współwłasności, której akt notarialny sporządza notariusz, powinna zawierać następujące elementy:
- opis przedmiotu, który podlega zniesieniu współwłasności,
- określenie wartości przedmiotu umowy,
- ustalenie sposobu rozliczenia,
- ustalenie sposobu płatności (np. podanie numeru konta bankowego, na który należy przelać kwotę rozliczenia),
- wyznaczenie terminu płatności,
- wskazanie ewentualnych zabezpieczeń płatności,
- określenie warunków i daty przekazania przedmiotu umowy.
Zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego.
Zamiana nieruchomości
Zamiana nieruchomości to działanie cywilnoprawne, które polega na wymianie nieruchomości między dwiema stronami. Oznacza to, że jedna osoba przenosi własność swojej nieruchomości na drugą osobę, podczas gdy ta druga osoba przenosi własność swojej nieruchomości na pierwszą osobę. Zasady dotyczące zamiany nieruchomości są określone w przepisach kodeksu cywilnego (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).
Zamiana nieruchomości jest prawnie ważna tak samo jak inne transakcje na rynku nieruchomości, np. sprzedaż czy darowizna. Wymaga ona zawarcia umowy zamiany w formie aktu notarialnego, która musi zostać zarejestrowana w księdze wieczystej, co czyni ją skuteczną wobec osób trzecich. Przedmiotem zamiany mogą być nieruchomości, rzeczy oraz prawa majątkowe, np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zamiana nieruchomości nie musi dotyczyć rzeczy o równorzędnej wartości. Niekiedy różnice w wycenie rynkowej mogą być znaczne. W takich przypadkach jedna ze stron transakcji może być zobowiązana do uiszczenia dopłaty, której wysokość jest określona w umowie zamiany.
Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna stanowi wstępny etap przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości, czyli umowy sprzedaży nieruchomości. Zazwyczaj jest ona podpisywana w sytuacji, gdy strona kupująca planuje nabyć nieruchomość przy wykorzystaniu kredytu lub gdy z różnych przyczyn nie jest jeszcze gotowa do natychmiastowego finalizowania transakcji.
W umowie przedwstępnej należy jak najdokładniej określić warunki przyszłej umowy, zwłaszcza:
- szczegółowy opis nieruchomości,
- ustaloną cenę sprzedaży,
- warunki płatności,
- datę przewidywanego zawarcia umowy sprzedaży.
Choć umowa przedwstępna może również przyjąć formę zwykłego dokumentu pisemnego, często strony preferują formę aktu notarialnego. Pozwala to podkreślić moc zobowiązania oraz ułatwia dochodzenie roszczeń w przypadkach sporów, zwłaszcza gdy któraś ze stron zdecyduje się wycofać z chęci zawarcia właściwej umowy. Dodatkowo, umowa przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego daje prawo do ujawnienia roszczeń w księdze wieczystej, co z kolei chroni przed sytuacją, gdy właściciel oferuje nieruchomość kilku osobom, podpisując z nimi umowy przedwstępne i pobierając od każdej zaliczkę.
Służebności
Kwestie związane ze służebnościami uregulowane są w przepisach kodeksu cywilnego, zwłaszcza w artykułach 285-305 (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny). Zgodnie z tymi przepisami, służebności są ograniczonymi prawami rzeczowymi, które mogą obciążać nieruchomość.
Służebność mieszkania stanowi rozwiązanie prawne, które umożliwia, np. dożywotnio mieszkać w lokalu mieszkalnym. Dzięki ustanowieniu służebności, korzystanie z mieszkania gwarantowane jest prawnie. Często ustanowienie służebności jest powiązane z umową darowizny mieszkania na rzecz najbliższej rodziny – syna, córki, wnuka, i stanowi zabezpieczenie na wypadek popsucia się relacji między darczyńcą a obdarowanym. Starannie sformułowana umowa precyzuje nie tylko pomieszczenia mieszkania objęte służebnością, ale również zakres korzystania z nich przez służebnika.
Proces ustanowienia służebności osobistej mieszkania odbywa się poprzez zawarcie umowy między właścicielem nieruchomości a osobą, która zrzeka się części praw do swojej własności, czyli przyszłego służebnika. Oświadczenie właściciela, ustanawiające służebność, musi zostać sporządzone w formie aktu notarialnego, a faktyczne ustanowienie służebności zostaje odnotowane w dziale III księgi wieczystej.
Umowa ustanowienia służebności – lista wymaganych dokumentów
- dane osobowe stron czynności – to jest imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr i seria dowodu osobistego/paszportu i data ważności, miejsce urodzenia, PESEL, adres zamieszkania; w przypadku firm – nazwa firmy, siedziba oraz numer KRS,
- wskazanie rodzaju służebności która ma zostać ustanowiona
- wskazanie, czy służebność jest odpłatna (jeśli odpłata – wysokość pobieranej opłaty)
- wskazanie ustanowienia służebności na czas określony lub nieokreślony.
- podstawa nabycia – czyli jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny etc.,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy :
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,
- wypis z rejestru gruntów z adnotacją, że dokument przeznaczony jest do dokonywania wpisów w księdze wieczystej, (Starostwo Powiatowe)
- dokument z którego wynika treść służebności, przebieg służebności ma mapie w przypadku ustanowienia służebności gruntowej, itp.
