Przepisanie ziemi

Na czym polega przepisanie ziemi

Zwykle jako „przepisanie ziemi” rozumie się nieodpłatne przekazanie jej w formie darowizny. Należy jednak pamiętać, że możliwe jest również osiągnięcie podobnego efektu poprzez zapisaniem ziemi w spadku. Wybór sposobu przepisania ziemi zależy od konkretnej sytuacji, względów podatkowych oraz wielu innych czynników. Dodatkowo sposób przepisania ziemi zależy od tego, czy jest to nieruchomość rolna czy po prostu zwykła nieruchomość gruntowa.

Co to jest umowa darowizny działki?

Kodeks cywilny w Art. 888 określa umowę darowizny jako zobowiązanie darczyńcy do nieodpłatnego świadczenia swoim majątkiem względem obdarowanego.

Art.888.

§1. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

Z zasady darowizna jest czynnością nieodpłatną, w wyniku której darczyńca przenosi własność nieruchomości gruntowej (działki) na obdarowanego nie otrzymując od niego niczego w zamian. Z tego powodu umowy darowizny zawierane są między członkami najbliższej rodziny lub na cele charytatywne – na rzecz fundacji czy kościoła.

Zgodnie z Art. 104 ustawy Prawo o notariacie, notariusz uprawniony jest do sporządzania aktów notarialnych darowizny działek (nieruchomości gruntowych). W przypadku darowizny działki, forma aktu notarialnego jest wymogiem prawnym.

Jak przebiega darowizna działki

Zgodnie z obowiązującym prawem, darowizna działki, czyli nieruchomości gruntowej, wymaga formy aktu notarialnego. Zwykle odbywa się to tak, że klienci w trosce o bezpieczeństwo prawne zwracają się do notariusza z prośbą o przygotowania umowy darowizny nieruchomości na podstawie przedstawionych dokumentów określających stan faktyczny.

W akcie notarialnym zamieszcza wniosek do sądu o dokonanie zmian w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Wniosek składany jest przez notariusza elektronicznie w dniu zawarcia umowy. Wszystkie dokumenty wraz z wypisem aktu notarialnego są następnie wysyłane przez notariusza do sądu prowadzącego księgę wieczystą.

Obdarowany staje się właścicielem nieruchomości już z chwilą zawarcia umowy u notariusza. Wpis do księgi wieczystej, który następuje w późniejszym czasie, jest tylko tego potwierdzeniem.

Wzór umowy darowizny działki

Zważywszy na wagę czynności, jaką jest darowizna działki, zdecydowanie rekomendujemy zlecenie przygotowania umowy darowizny prawnikowi. Każda spisywana u nas umowa darowizny działki ściśle odpowiada specyfice konkretnej sprawy. Zamieszczony poniżej wzór umowy darowizny działki należy traktować wyłącznie poglądowo.

Darowizna działki rolnej

W przypadku darowizny działki rolnej, oprócz zwyczajnych uregulowań zawartych w Kodeksie Cywilnym, zastosowanie mają również przepisy Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W myśl tych przepisów, państwo zastrzega sobie prawo nabycia takiej nieruchomości przez KOWR, chyba że darowizna dotyczy najbliższych osób.

Art. 4.

1. Jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku:

1) zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży (…)

– Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości.

USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego

Jako osoby bliskie w rozumieniu powyższej ustawy traktowani są:

• zstępni (np. dzieci, wnuki),
• wstępni (np. rodzice, dziadkowie),
• rodzeństwo,
• dzieci rodzeństwa,
• małżonek,
• osoby przysposabiające i przysposobione oraz
• osoba pozostająca ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.

Darowizna działki od rodziców

Czynność darowizny działki na rzecz dzieci podlega zwolnieniu z podatku od spadku i darowizn na podstawie Art. 4a Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Notariusz sporządzając akt notarialny umowy darowizny działki zaznacza, że obdarowany korzysta ze zwolnienia. Zwolnienie nie obejmuje jednak opłat sądowych i taksy notarialnej.

Dokumenty potrzebne do przepisania działki

Przedstawiona lista ma charakter wstępny i informacyjny. W zależności od stanu faktycznego i prawnego, notariusz może wymagać jeszcze innych dokumentów, a każda czynność wymaga indywidualnego zweryfikowania. Zachęcam do kontaktu z kancelarią, w celu ustalenia szczegółów.

Jeśli do aktu przystępuje pełnomocnik, winien mieć przy sobie oryginał pełnomocnictwa sporządzonego w formie aktu notarialnego.

Przy dokonywaniu czynności notarialnej, notariusz jest obowiązany stwierdzić tożsamość osób biorących udział w czynności, w związku z czym niezbędne jest okazanie dokumentów tożsamości osób biorących udział w czynności – dowodów osobistych, paszportów lub kart pobytu.

Stawając przed notariuszem w celu sporządzenia aktu notarialnego umowy darowizny działki, należy przygotować poniżej wymienione dokumenty i informacje.

• numer księgi wieczystej / odpis z księgi wieczystej
• podstawa nabycia – czyli jeden z wymienionych dokumentów;
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny etc.,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświadczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy :
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia;
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,
• dane osobowe stron czynności – to jest imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr i seria dowodu osobistego/paszportu oraz jego data ważności, miejsce urodzenia, PESEL, adres zamieszkania; w przypadku firm – nazwa firmy, siedziba oraz numer KRS,
• wartość rynkowa przedmiotu darowizny,
• warunki i data wydania przedmiotu umowy,
• jeżeli działka ma być wydzielona do nowej księgi wieczystej – wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z adnotacją, że dokument przeznaczony jest do dokonywania wpisów w księdze wieczystej (Starostwo Powiatowe),
• jeżeli działka nie ma być wydzielana do nowej księgi wieczystej - wypis z rejestru gruntów z adnotacją, że dokument przeznaczony jest do dokonywania wpisów w księdze wieczystej (Starostwo Powiatowe)
• zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (wydaje gmina),
• zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (wydaje starostwo) – uwaga: tylko w sytuacji gdy obdarowanym nie jest małżonek darczyńcy, krewni lub powinowaci w linii prostej bez ograniczenia stopnia, krewni lub powinowaci w linii bocznej do trzeciego stopnia lub osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli, jednostka samorządu terytorialnego,

Ile kosztuje darowizna działki u notariusza w roku 2024 – podatki, opłaty sądowe i taksa notarialna

W zależności od konkretnego przypadku, przy czynności przepisania ziemi (darowizny działki), na opłaty uiszczane u notariusza mogą się składać:

1. taksa notarialna, czyli honorarium notariusza,
2. opłata za wniosek wieczystoksięgowy,
3. opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej,
4. podatki pobierane w imieniu Skarbu Państwa przez notariusza – podatek od spadków i darowizn oraz PTiU (VAT),
5. koszt wypisów – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.

Opłaty sądowe przy darowiźnie działki w roku w 2024

Wysokość opłat sądowych związanych z darowizną działki regulowana jest pzepisami ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Opłaty pobierane przez notariusza podczas czynności sporządzania aktu notarialnego wynoszą:

• 200 zł za dokonanie wpisu własności w księdze wieczystej,
• 100 zł za odłączenie nieruchomości lub jej części i założenie dla niej nowej księgi wieczystej,
• 100 zł za sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej.

Podatki wynikające z przepisania ziemi w roku 2024

Zgodnie z regulacjami zawartymi w Ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, przepisanie ziemi podlega podatkowi, którego wysokość zależna jest od wartości rynkowej przedmiotu darowizny oraz od stopnia pokrewieństwa stron.

Z chwilą podpisania umowy powstaje obowiązek podatkowy obciążający obdarowanego, a podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości określona przez strony umowy. Jeśli deklarowana wartość darowizny w ocenie urzędu skarbowego jest zaniżona, strony zostają wezwane do jej skorygowania. W przypadku, gdy wartość po korekcie nadal zostaje uznana za zaniżoną, urząd powołuje biegłego w celu określenia wartości rynkowej. Jeśli różnica wartości ustalona przez biegłego przekracza 33%, kosztami ekspertyzy obciążany jest obdarowany.

Podatek od darowizny działki jest progresywny, a jego wysokość zależna jest od stopnie pokrewieństwa stron. Notariusz wyliczając wysokość podatku od darowizny bierze pod uwagę następujące czynniki:

• wartość przedmiotu darowizny,
• przynależność do grupy podatkowej (zobacz niżej),
• stawka podatkowa zależna od przynależności do grupy podatkowej i wartości darowizny,
• wysokość kwoty wolnej (zobacz niżej).

Grupy podatkowe w podatku od darowizny

Ustawa o podatku od spadków i darowizn ustanawia 3 grupy podatkowe:

• I grupa: małżonek, zstępni (np. syn, córka, wnuki, prawnuki), wstępni (np. matka, ojciec, dziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie;
• II grupa: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych;
• III grupa: inni nabywcy.

Wyróżnia się jeszcze grupę, do której przynależność uprawnia do całkowitego zwolnienia z podatku od spadku i darowizn. Ma to miejsce, gdy darowizna jest na rzecz małżonka, zstępnego, wstępnego, pasierb, rodzeństwo, ojczym lub macocha. Podstawą prawną zwolnienia jest Art. 4a Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Stawki podatku od darowizny w 2024 roku

Kwotę podatku od darowizny działki wylicza notariusz na podstawie następujących stawek:

Kwoty wolne od podatku od darowizny w 2024 roku

Od dnia 1 lipca 2023 r. podatkowi nie podlega otrzymanie od jednej osoby darowizny o wartości nieprzekraczającej kwoty wolnej od podatku. Wartość ta wynosi:

• 36 120 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej,
• 27 090 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej,
• 5 733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Taksa notarialna przy przepisaniu działki w roku 2024

Wysokość opłat pobieranych przez notariusza określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Koszt sporządzenie umowy darowizny działki (nieruchomości gruntowej) związany jest z opłatami, których wysokość uzależniona jest od wielu czynników, między innymi od wartość przedmiotu darowizny.

• 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości działki powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości działki powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości działki powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości działki powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości działki powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości działki powyżej 2 000 000 zł.

Należy również uwzględnić ewentualny podatek od spadku i darowizn (opisane wyżej) oraz opłaty sądowe, zwykle w wysokości 200 zł za dokonanie przez sąd wpisu do księgi wieczystej.

Do wartości taksy notarialnej należy doliczyć wynagrodzenie za sporządzenie wypisów w wysokości 6 zł za każdą stronę. Wszystkie podane opłaty są wartościami netto i objęte są podatkiem VAT w wysokości 23%.