Sprzedaż domu u notariusza w Mońkach

Sprzedaż domu to jedno z najważniejszych i zarazem najbardziej złożonych przedsięwzięć w życiu. To nie tylko transakcja finansowa, ale często proces pełen emocji, związany z miejscem, w którym tworzyły się wspomnienia. Jako notariusz działający na rzecz lokalnej społeczności Moniek i całego Podlasia, doskonale rozumiem wagę tego wydarzenia. Moim zadaniem jest zapewnienie Państwu pełnego bezpieczeństwa prawnego i przeprowadzenie przez wszystkie etapy sprzedaży w sposób zrozumiały i transparentny. Ten poradnik powstał, aby przybliżyć Państwu cały proces i rozjaśnić wszelkie wątpliwości.

Umowa sprzedaży domu – dlaczego forma aktu notarialnego jest niezbędna?

W polskim porządku prawnym przeniesienie własności nieruchomości, a więc również sprzedaż domu, wymaga bezwzględnie formy aktu notarialnego. Mówi o tym jasno art. 158 Kodeksu cywilnego:

Jakakolwiek inna forma umowy, na przykład pisemna, będzie nieważna i nie spowoduje przeniesienia własności. Wizyta w kancelarii notarialnej nie jest więc wyborem, a koniecznością podyktowaną przepisami prawa.

Art.158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta wformie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Rola notariusza w tym procesie jest fundamentalna. Jako funkcjonariusz publiczny, notariusz dba o zgodność czynności z prawem oraz o należyte zabezpieczenie praw i słusznych interesów obu stron – zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Weryfikuję tożsamość stron, stan prawny nieruchomości oraz dbam o to, by wszystkie zapisy umowy były jasne i nie budziły wątpliwości interpretacyjnych w przyszłości.

Sprzedaż domu krok po kroku – od dokumentów po finał u notariusza

Proces sprzedaży domu można podzielić na kilka etapów. Warto się do nich odpowiednio przygotować, aby cała procedura przebiegła sprawnie i bez niepotrzebnego stresu.

Etap 1 – kompletowanie dokumentów

To pierwszy i często najbardziej czasochłonny krok po stronie sprzedającego. Lista niezbędnych dokumentów może się różnić w zależności od konkretnej sytuacji prawnej nieruchomości, jednak standardowo obejmuje:

• Podstawa nabycia: Dokument, który potwierdza, w jaki sposób stali się Państwo właścicielem domu. Może to być akt notarialny umowy sprzedaży, darowizny, a w przypadku spadkobrania – prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia.
• Numer księgi wieczystej: Kluczowy identyfikator nieruchomości w systemie prawnym. Notariusz ma dostęp do elektronicznego systemu ksiąg wieczystych i na podstawie numeru zweryfikuje jej treść.
• Wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej: Dokumenty te, wydawane przez właściwe Starostwo Powiatowe (dla Moniek będzie to Starostwo Powiatowe w Mońkach), precyzyjnie określają położenie, powierzchnię i granice działki, na której stoi dom.
• Zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego:Dokument z Urzędu Gminy, który określa, czy działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, usługową czy rolną.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej: Od niedawna obowiązkowy dokument, który musi zostać przekazany kupującemu.
• Zaświadczenie o braku osób zameldowanych: Wydawane przez Urząd Gminy.
• Dokumentacja techniczna: Pozwolenie na budowę oraz zawiadomienie o zakończeniu budowy (lub pozwolenie na użytkowanie).

Etap 2 – umowa przedwstępna

To czynność opcjonalna, ale zdecydowanie zalecana. Gdy znajdziemy kupca, często przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży podpisuje się umowę przedwstępną. Choć można ją zawrzeć w zwykłej formie pisemnej, forma aktu notarialnego daje stronom nieporównywalnie większe bezpieczeństwo. Gwarantuje ona, że w przypadku, gdyby jedna ze stron uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga może dochodzić jej zawarcia na drodze sądowej.

Etap 3 – Umowa sprzedaży u notariusza

To finalny moment transakcji. W Kancelarii Notarialnej w Mońkach, w obecności wszystkich stron, odczytywany jest projekt aktu notarialnego. To czas na zadawanie pytań i wyjaśnianie ostatnich wątpliwości. Po akceptacji treści, strony, oraz notariusz składają podpisy. W tym momencie własność domu przechodzi na kupującego.

Umowa sprzedaży domu to zazwyczaj obszerny dokument, zawierający wiele szczegółowych zapisów, ale do obowiązkowych należy zaliczyć:

• określenie stron umowy (dane kupującego i sprzedającego),
• określenie przedmiotu umowy, a więc opisu domu – adres, powierzchnię, numer księgi wieczystej oraz ewentualne ograniczenia w jej użytkowaniu;
• wskazanie ceny,
• określenie sposobu zapłaty ceny (gotówką, przelewem, z kredytu bankowego),
• wskazanie terminu zapłaty ceny (ew. rat),
• określenie terminu wydania nieruchomości nabywcy.

Dokumenty i informacje wymagane przy sprzedaży domu 

• numer księgi wieczystej 
• podstawa nabycia – czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny etc.,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświadczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia;
• dane osobowe stron czynności – to jest imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr i seria dowodu osobistego/paszportu i data ważności, miejsce urodzenia, PESEL, adres zamieszkania; w przypadku firm – nazwa firmy, siedziba oraz numer KRS,
• cena sprzedaży i warunki/terminy płatności,
• warunki i data wydania przedmiotu umowy,
• jeżeli działka, na której posadowiony jest dom ma być wydzielona do nowej księgi wieczystej – wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, z adnotacją, że dokument przeznaczony jest do dokonywania wpisów w księdze wieczystej (Starostwo Powiatowe)
• jeżeli działka na której posadowiony jest dom nie ma być wydzielana do nowej księgi wieczystej – wypis z rejestru gruntów z adnotacją, że dokument przeznaczony jest do dokonywania wpisów w księdze wieczystej, (Starostwo Powiatowe)
• zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (Starostwo Powiatowe),
• ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości, wykaz zmian danych ewidencyjnych oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej z adnotacją, że dokument przeznaczony jest do dokonywania wpisów w księdze wieczystej, – jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu (scaleniu), a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej,
• oświadczenie banku o udzieleniu kredytu, pełnomocnictwa bankowe oraz umowa kredytowa – w przypadku gdy nabycie jest finansowane ze środków pochodzących z kredytu bankowego
• decyzję właściwego organu o udzieleniu pozwolenia na budowę/warunkach zabudowy – jeżeli została wydana,
• zgoda wierzyciela (osoby na rzecz której jest ustanowione prawo) na zwolnienie nieruchomości spod obciążenia w związku ze spłatą długu lub zwolnieniem z jego zapłaty albo zgoda wierzyciela na spłacenie długu z ceny sprzedaży z podaniem kwoty wymaganej do spłaty, rachunku do spłaty i promesą wyrażenia zgody na zwolnienie spod obciążenia po spłacie – w przypadku obciążenia nieruchomości przykładowo hipoteką , ostrzeżeniem o wszczęciu egzekucji lub innym ciężarem
• świadectwo charakterystyki energetycznej.

Koszty sprzedaży domu – co trzeba wiedzieć?

Koszty notarialne przy sprzedaży domu to jedno z najczęstszych pytań, jakie słyszę od klientów. Na całkowite koszty transakcji składają się różne opłaty, a ich ciężar jest zazwyczaj, choć nie zawsze, przerzucany na stronę kupującą.

• Taksa notarialna: Wynagrodzenie notariusza, którego maksymalna wysokość jest regulowana przez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Jest ona uzależniona od wartości sprzedawanego domu. Zawsze staram się, aby moje wynagrodzenie było adekwatne do nakładu pracy i stopnia skomplikowania czynności.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): Wynosi 2% wartości rynkowej domu i co do zasady płaci go kupujący. Jako notariusz mam obowiązek pobrać ten podatek i odprowadzić go do właściwego urzędu skarbowego.
• Opłaty sądowe: Związane ze złożeniem przez notariusza wniosku do sądu wieczystoksięgowego o zmianę wpisów w księdze wieczystej (wpis nowego właściciela oraz ewentualne wykreślenie hipoteki).
• Podatek VAT: Doliczany do taksy notarialnej oraz kosztów wypisów aktu.

Podatek od sprzedaży domu – kiedy sprzedający może go uniknąć?

To niezwykle ważna kwestia dla strony sprzedającej. Zgodnie z przepisami, sprzedaż nieruchomości (w tym domu) przed upływem 5 lat od jej nabycia lub wybudowania, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym to nastąpiło, rodzi obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego.

Przykład: Dom nabyty w maju 2021 roku można sprzedać bez podatku dochodowego dopiero od 1 stycznia 2027 roku.

Istnieje jednak możliwość uniknięcia tego podatku nawet przy sprzedaży przed upływem 5 lat. Jest to tak zwana ulga mieszkaniowa. Warunkiem jest przeznaczenie całego przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innego domu, mieszkania, działki budowlanej, spłatę kredytu hipotecznego) w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. To skomplikowane zagadnienie i każdą taką sytuację należy analizować indywidualnie.

W mojej kancelarii w Mońkach zawsze informuję strony o potencjalnych konsekwencjach podatkowych, dbając o pełną świadomość podejmowanych decyzji. Zapraszam do kontaktu – chętnie odpowiem na wszelkie pytania i pomogę bezpiecznie przejść przez proces sprzedaży Państwa domu, z poszanowaniem lokalnej tradycji i specyfiki naszej podlaskiej ziemi.

Najczęściej zadawane pytania dotyczące sprzedaży i kupna domu (FAQ)

Kto płaci za notariusza przy sprzedaży domu?

to jedno z najczęstszych pytań. Zgodnie z utrwalonym zwyczajem, większość kosztów transakcyjnych, w tym wynagrodzenie notariusza (taksę notarialną) pokrywa strona kupująca. Należy jednak pamiętać, że jest to kwestia umowna i strony mogą ustalić inny podział kosztów. Sprzedający z reguły ponosi koszty związane z przygotowaniem niezbędnych dokumentów po swojej stronie. Koszty uregulowania podatku od czynności cywilnoprawnych, oraz opłat sądowych ponosi strona Kupująca.

Czy umowę przedwstępną musimy podpisywać u notariusza?

Prawo nie narzuca obowiązku zawierania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego – może być ona zawarta nawet w zwykłej formie pisemnej. Jednak forma notarialna daje ona nieporównywalnie większe bezpiczeństwo. Jeżeli jedna ze stron uchylałaby się od zawarcia umowy ostatecznej, druga strona może dochodzić swoich praw przed sądem, żądając przymusowego przeniesienia własności. Zwykła umowa pisemna daje jedynie prawo do dochodzenia odszkodowania.

Kiedy otrzymam pieniądze ze sprzedaży domu?

Termin i sposób zapłaty ceny są precyzyjnie określane w akcie notarialnym. Najczęściej zapłata następuje przelewem bankowym w dniu podpisania umowy lub w ciągu kilku następnych dni. Wówczas dla zabezpieczenia interesu sprzedającego, w akcie notarialnym zamieszcza się zapis o poddaniu się przez kupującego rygorowi egzekucji (na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego) co do obowiązku zapłaty ceny. Upraszcza to i znacząco przyspiesza ewentualne dochodzenie należności.

Co jeśli sprzedawany dom jest obciążony kredytem hipotecznym?

Jest to bardzo częsta sytuacja. Sprzedający powinien uzyskać z banku zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia oraz promesę, czyli przyrzeczenie banku, że po otrzymaniu całkowitej spłaty kredytu wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wówczas część ceny sprzedaży, odpowiadająca zadłużeniu, jest przelewana bezpośrednio na rachunek banku kredytującego, a pozostała kwota trafia do sprzedającego.

Czym różni się zadatek od zaliczki?

To fundamentalna różnica. Zaliczka jest zawsze zwrotna – jeśli nie dojdzie do transakcji, wpłacona kwota wraca do kupującego. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą i dyscyplinującą. Jeśli do umowy nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek. Jeśli natomiast zawini sprzedający, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wyskości. Dlatego zadatek stanowi znacznie silniejsze zabezpieczenie wykonania umowy.

Czy mogę sprzedać dom, jeśli przebywam za granicą?

Tak, jest to możliwe. W takiej sytuacji można ustanowić pełnomocnika, który w Państwa imieniu podpisze akt notarialny. Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości, sporządzone w Polsce, musi być jednak bezwzględnie sporządzone w formie aktu notarialnego. Pełnomocnictwo sporządzone za granicą może zostać podpisane w polskim konsulacie lub u lokalnego notariusza (wówczas wymaga opatrzenia klauzulą apostille).

Jaki jest koszt notariusza przy sprzedaży domu

Sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży domu wiąże się z następującymi kosztami:

1. taksa notarialna,
2. opłata za wniosek wieczystoksięgowy,
3. opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej,
4. podatki pobierane w imieniu Skarbu Państwa przez notariusza – podatek PCC oraz PTiU (VAT),
5. koszt wypisów w wysokości 6 zł netto za każdą stronę.

Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest ustalana przez Ministra Sprawiedliwości. Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy, dlatego za każdym razem prosimy o kontakt z kancelarią w celu ustalenia kosztów w Państwa przypadku.

W przypadku sprzedaży domu, obowiązują następujące stawki:

• 100 zł przy wartości domu do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości domu powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości domu powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości domu powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości domu powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości domu powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości domu powyżej 2 000 000 zł.

Przykład: Przy sporządzaniu umowy sprzedaży domu o wartości 900 tys. zł, taksa notarialna wyniesie 4370 zł (1 010 + 3 360) netto.