Sprzedaż działki rolnej – zasady prawne, procedura, koszty

Co to jest działka rolna?

Działka rolna, określana również mianem grunt rolny, to obszar ziemi określony przez polskie prawo, głównie w Kodeksie Cywilnym oraz Ustawie o Kształtowaniu Ustroju Rolnego. Pojęcie to obejmuje wiele aspektów, takich jak definicja, zasady obrotu, dziedziczenia, dzierżawa oraz obowiązki właściciela.

Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Art.46¹ Kodeksu cywilnego

Regulacje dotyczące zasad obrotu działkami rolnymi

Ustawa o Kształtowaniu Ustroju Rolnego dodatkowo reguluje ochronę tych nieruchomości, ustalając szczegółowe zasady dotyczące ich nabywania, dzierżawy, przeznaczenia oraz użytkowania. Jest to dokument kluczowy dla rolników, gdyż zawiera przepisy dotyczące dopłat do gruntów rolnych, wyrównywania praw do ziemi oraz ochrony obszarów rolniczych. Ustawa wprowadza generalną zasadę, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny.

Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Art. 2a. 1. Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego

Warto zaznaczyć, że decydującym czynnikiem w klasyfikacji działki jako gruntu rolnego jest możliwość potencjalnego wykorzystania go do celów rolniczych, a nie aktualny sposób użytkowania. Istnieje również ograniczenie dotyczące nabywania gruntów rolnych, które zaostrza się wraz z większą powierzchnią działki.

Regulacje przy sprzedaży działki rolnej do 0,3 hektara

Tak jak to wyżej zaznaczono, zasady regulujące sposób obrotu działkami rolnymi zależą od ich areału. Najmniejsze działki rolne, o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara może nabyć każdy, a dodatkowo nabywca nie jest objęty okresowym zakazem jej sprzedaży oraz nie ma konieczności prowadzenia na niej działalności rolniczej. Wynika to z przepisu Art. 1a. 1) b), który wyłącza takie działki z przepisów objętych Ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego.

Regulacje dotyczące sprzedaży działki rolnej o powierzchni między 0,3 hektara a 1 hektar

W przypadku nieruchomości rolnych o powierzchni 0,3 ha i większych, zastosowanie mają przepisy Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przepis Art. 2a. 3. 1) znosi ograniczenia osoby nabywcy do rolnika indywidualnego. Dlatego w takim przypadku nabywcą działki rolnej o powierzchni pomiędzy 0,3 a 1 hektara, może być osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym, ale prawo pierwokupu należy do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Z powodu tych stosunkowo liberalnych regulacji, takie właśnie działki cieszą się największą popularnością wśród nabywców, ponieważ ich nabywcami może być każdy, i nie ma konieczności posiadania statusu rolnika indywidualnego bądź uzyskania jakichkolwiek zgód. Jedynym istotnym obowiązkiem jest konieczność prowadzenia na zakupionej działce gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat od dnia jej nabycia, a jeśli nabywcą była osoba fizyczna, musi ona prowadzić gospodarstwo osobiście, a więc:

• pracować w tym gospodarstwie,
• podejmować wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie.

Regulacje dotyczące sprzedaż działki rolnej powyżej 1 hektara

W przypadku działek rolnych o powierzchni przekraczającej 1 hektara, zastosowanie mają przepisy Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego bez istotnych wyłączeń, dlatego ich nabywcą może być bez dodatkowych ograniczeń tylko rolnik indywidualny, a więc osoba, która zgodnie z ustawą:

• jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha,
• posiadająca kwalifikacje rolnicze,
• co najmniej od 5 lat zamieszkuje w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

W przypadku, gdy nabywca nie jest rolnikiem, niezbędne jest uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Po uzyskaniu zgody na zawarcie transakcji, nabywca zobligowany jest do prowadzenia na działce działalności rolniczej.

Umowa sprzedaży działki rolnej – wzór umowy

Czynność sprzedaży działki rolnej ma duże znaczenie, a zapisy umowy powinny być precyzyjne i jednoznaczne, tak aby uniknąć w przyszłości nieporozumień. Dlatego zdecydowanie rekomendujemy zlecenie przygotowania umowy wyspecjalizowanemu w tej tematyce prawnikowi.

Warto jednak podkreślić, że to notariusz odpowiada za zgodność treści umowy z obowiązującym prawem. Zamieszczony poniżej wzór umowy darowizny działki należy traktować wyłącznie poglądowo.

Wzór umowy o sprzedaż działki rolnej – dokument Microsoft Word do pobrania.

Jakie dokumenty są potrzebne przy sprzedaży działki rolnej

Dokumenty i informacje dotyczące nieruchomości:

• numer księgi wieczystej
• podstawa nabycia – czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny etc.,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświadczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy :
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,
• dane osobowe stron czynności – to jest imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr i seria dowodu osobistego/paszportu i data ważności, miejsce urodzenia, PESEL, adres zamieszkania; w przypadku firm – nazwa firmy, siedziba oraz numer KRS,
• cena sprzedaży i warunki/terminy płatności,
• warunki i data wydania przedmiotu umowy,
• jeżeli działka ma być wydzielona do nowej księgi wieczystej – wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, z adnotacją, że dokument przeznaczony jest do dokonywania wpisów w księdze wieczystej (Starostwo Powiatowe)
• jeżeli działka nie ma być wydzielana do nowej księgi wieczystej - wypis z rejestru gruntów z adnotacją, że dokument przeznaczony jest do dokonywania wpisów w księdze wieczystej, (Starostwo Powiatowe)
• zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (odpowiednio Urząd Miasta, Urząd Gminy),
• zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (Starostwo Powiatowe),
• oświadczenie banku o udzieleniu kredytu, pełnomocnictwa bankowe oraz umowa kredytowa – w przypadku gdy nabycie jest finansowane ze środków pochodzących z kredytu bankowego

Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny

Rolnik indywidualny

Rolnikiem indywidualnym jest osoba, która osobiście prowadzi (czyli pracuje w tym gospodarstwie oraz podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie) przez okres przynajmniej 5 lat, gospodarstwo rolne (powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha), które jest gospodarstwem rodzinnym, a powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha oraz posiada kwalifikacje rolnicze.

Dokumenty potwierdzające spełnienie warunków, stanowiące załączniki do aktu notarialnego dokumentującego nabycie nieruchomości rolnej:

1. Oświadczenie o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego (przynajmniej pięć lat), Oświadczenie o łącznej powierzchni i miejscu położenia nieruchomości z klauzulą o odpowiedzialności karnej (nie mniej niż 1 ha, nie więcej niż 300 ha)
2. Zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały (zameldowanie przynajmniej od 5 lat w gminie, na obszarze, której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego)
3. Dokument potwierdzający kwalifikacje rolnicze, np. zaświadczenie z KRUS o podleganiu ubezpieczeniu społecznemu rolników, jeżeli posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie

Nabycie za zgodą KOWR

Nabycie nieruchomości rolnych:

• przez osoby niespełniające wymogów rolnika indywidualnego oraz
• przez podmioty niewymienione w art. 2a ust. 3 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, oraz
• w sytuacjach innych niż określone w art. 2a ust. 3 pkt 1a-12 ww. ustawy

możliwe jest wyłącznie po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej.

Wyłączenia ograniczeń przy nabyciu za zgodą KOWR

nabycie nieruchomości rolnych m.in.:

• przez osobę bliską zbywcy (tj.: zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów),
• o powierzchni mniejszej niż 1 ha,
• w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku,
• w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego,
• w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego,

Zbycie za zgodą KOWR

Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym okresie, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na zbycie nieruchomości przed upływem okresu 5 lat, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

Wyłączenia ograniczeń przy zbyciu za zgodą KOWR

Przepisów nie stosuje się m. in. do nieruchomości:

1. zbywanej lub oddawanej w posiadanie:
   • osobie bliskiej,
   • parkowi narodowemu na cele związane z ochroną przyrody,
   • spółdzielni produkcji rolnej jako wkład gruntowy,
   • w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego;
2. nabytej w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego;
3. o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta;
4. nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej;
5. nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi;
6. nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej;
7. nabytej przez zasiedzenie;
8. co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne.

Wysokość podatku PCC przy sprzedaż działki rolnej

Zgodnie z obowiązkiem ustawowym, notariusz zobowiązany jest do obliczenia i pobrania od kupującego w imieniu Skarbu Państwa podatku PCC. Wysokość tego podatku oraz regulacje z nim związane określa Ustawa o PCC (Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych). Zgodnie z zasadą ogólną, sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi w wysokości 2%. Jeśli sprzedawcą jest podatnik VAT, wówczas sprzedaż zwolniona jest z PCC, ale zostaje obciążona podatkiem VAT w wysokości 23%. Oba podatki – zarówno PCC, jak i VAT obciążają kupującego.

Warto zaznaczyć, że podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości i zwykle jest to cena jej sprzedaży. Notariusz sporządzając akt notarialny nie weryfikuje ceny nieruchomości deklarowanej przez strony transakcji w umowie, ale robią to urzędnicy z urzędu skarbowego. Jeśli ustalona przez strony umowy cena sprzedaży w ocenie Urzędu została zaniżona, strony zostają wezwane do jej skorygowania. Jeżeli i po korekcie cena nadal zostanie uznana za zaniżoną, urząd powoła biegłego w celu określenia wartości rynkowej. W przypadku, gdy określona przez biegłego wartość różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez strony umowy, koszty sporządzenia opinii poniesie kupujący, a za podstawę opodatkowania przyjęta zostanie wartość mieszkania określona przez biegłego.

Zwolnienie od podatku PCC

Zgodnie z art. 9 punkt 2 Ustawy o PCC, rolnicy dokonujący nabycia gruntów rolnych zwolnieni są obowiązku opłaty podatku PCC, grunty te muszą być sklasyfikowane jako użytki rolne. Zwolnienie przysługuje rolnikowi, jeżeli spełnia wszystkie warunki określone przez ustawę, a wysokość wykorzystanego krajowego limitu skumulowanej kwoty pomocy de minimis w rolnictwie nie przekracza 100%, na dzień sporządzania aktu. Zakup gruntów niesklasyfikowanych jako użytki rolne, np. lasów, nie uprawnia do skorzystania z ulgi.

Jaki jest koszt notariusza przy sprzedaży działki rolnej

Sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży działki rolnej wiąże się z następującymi kosztami:

1. taksa notarialna,
2. opłata za wniosek wieczystoksięgowy,
3. opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej,
4. podatki pobierane w imieniu Skarbu Państwa przez notariusza – podatek PCC oraz PTiU (VAT),
5. koszt wypisów w wysokości 6 zł za każdą stronę.

Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest ustalana przez Ministra Sprawiedliwości. Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy, dlatego za każdym razem prosimy o kontakt z kancelarią w celu ustalenia kosztów w Państwa przypadku.

W przypadku sprzedaży działki rolnej, obowiązują następujące stawki:

• 100 zł przy wartości działki rolnej do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości działki rolnej powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości działki rolnej powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości działki rolnej powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości działki rolnej powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości działki rolnej powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości działki rolnej powyżej 2 000 000 zł.

Przykład: Przy sporządzaniu umowy sprzedaży działki rolnej o wartości 400 tys. zł, taksa notarialna wyniesie 2370 zł (1010 + 1360) netto.